5月楼市成绩单，房地产被救活了没？

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！

———这是正文的分割线———

5.17新政之后，昆明市场有起色吗？

不少置业顾问反馈说，“明明出了利好的新政策，但感觉购房者反而更犹豫了，好像还在等更大的政策礼包”。

整体来看，5月售楼部比之前确实忙了一些。‍‍

5.17新政之后已经过去两周时间，来看各大城市的反应：‍‍

北京：降首付+降月供的新政实际未落地，但此前因为放松了“五环外可多买一套房”的政策，二手开始有一定热度，新房市场依旧降价跑量为主。

上广深：新政已经落地，利好影响明显，上海、广州住宅成交量均出现了“翘尾”，深圳楼市的看房量则明显提升。

其他重点城市：今年5月，30个重点城市新房整体成交1081万平方米，环比增长4%，与一季度均值相比增长23%。（克而瑞）

结合新政主要是降门槛、降月供的作用，对住房总价偏高的城市影响更为明显。

从昆明的数据来看，在最近的一周，昆明市场成交确实较前段时间有小幅上升。

（克尔瑞数据：自3月起商品住宅供求关系）

从供应上看，昆明商品住宅市场较5.17之前推盘量反而下降，两周内供应仅1.62万平米，每周成交在6-7万平米之间，5月最后一周成交6.91万方，较上周上升14.59%。

注意，6.91万方的周成交量，已经是3月以来的最高周成交量。

再看5月全月数据情况：

5月新房成交套数2089套，环比上月上涨14.47 %，同比去年下跌17.85 %。新房成交均价12551元/㎡，新房价格环比上月下跌11.46 %，同比去年同样下跌超11%。

重点关注二手房：

5月成交套数3702套，二手房成交均价9004元/㎡，二手房成交价格、成交套数各项指标均有所下滑，但相对降幅比新房数据更小一些。

这里的关键词是【二手房成交套数是新房的1.7倍，同时二手房成交均价比新房均价低3000元/平米以上】。

与新房此前成交数据对比：

2023年二手房成交量4.4万套、新房成交量3万套；新房与二手成4:6格局。

今年一季度的时候，二手房成交占比进一步提升近7成。而到了5月，二手房成交占比63.9%。

（2019年至2024年一季度，二手房/新房成交比例变化）

新房、二手相互竞争之势愈演愈烈，拉锯战中。

有意思的是，5月的新房到访量/带看量上涨了35%，在一定程度上分流本月二手房市场，导致二手房带看量下降了15.65%。越来越多的购房者买房，并不在意买特定的新房还是二手，更不会非某家房企不可。

价格才是当下楼市成交的决定性因素。

去到售楼部，置业顾问开价100万，最后磨破了嘴皮也就少了一两个点，加送了一套家电；而去到二手房跟房东砍价，分分钟砍下20万也并非不可能。

再次对比今年二手房成交数据，4月成交2952套，1-3月月均成交2225套。

可以发现，5月二手房3702套成交的含金量还是非常不错的。（甚至是今年年内最高月）

推测几个原因：

1、有5.17政策背景存在（新购住房首付比例和房贷利率都是历史新低）

2、3-4月小阳春没有预期到来，5月二手房房东价格降到位

3、二手房与新房的价格差较大

好了，看到这里，我们总结一下第一部分的两大关键信息：

1、5月最后一周新房成交，乃是3月以来最高单周成交

2、5月二手成交套数是新房的1.7倍，成交套数年内最高

前文提到，无论是新房还是二手，5月都有一定回温。比如5月最后一周的成交，竟然已经是3月以来的最高周成交量，难道真是新政后大家购房热情高涨？

未必。

来看最近5月3日-30日四周的昆明新建住宅成交情况：

（可点击放大）

这里也可发现即便是有几个项目在新政后立即上线了15%首付+月供3年内先息后本的政策，但到实际销售层面，作用也不算太明显。

（这里可看此前文章首付最低仅7万，昆明购房门槛降了）‍‍‍‍‍

（第一批推出15%首付+月供3年内先息后本的几个项目）

总体来看，个别项目的成交带动因素更大一些。

一来，重点项目开盘带动。

典型的就是5月的热门新盘邦泰臻境，低价入市策略，首开一周内清盘。

从数据上看，在5.10-5.23两周时间内，这个项目共备案销售了145套房源，销售金额1.58亿元。

上周末（5.31）趁热打铁，邦泰再开新楼栋（1栋、5栋），因5栋为3t6户产品，价格继续刷新下限，中户最便宜房源不超过7k单价（6开头），最贵楼层单价8250元，端户单价也在9200元以内。

二来，个别项目有较为明显的价格促销活动。

这里典型的就是中海寰宇天下，该项目最近在做工抵房/清盘特惠，精装房1.3w起，乃是目前巫家坝板块精装房中价格最低的。

（对比了最近几周的特价房，最早还有1.2w的房源，越到后面就只剩下1.3、1.4w的了）

从数据上看，中海寰宇天下5月四个周的销量都排在了前三，总计备案销售77套。

万科城，该项目自入市以来就是市场上的热门书包房，目前最后一期产品销售即将进入尾声（但价格没降），5月备案销售了59套房源。

也可注意下最近这段时间成交排名靠前的项目，呈贡项目比例还不小，除邦泰臻境外，还有卓越滇池晴翠、绿地国际健康城、海荣滇池澜庭等。

同时，若是对比去年的成交价格和成交量，还是略有差异。

这里以昆明房协去年7月的高层成交top10为例：

对比成交量来看，各盘成绩有高有低，成交差异不算太过明显。但价格上，却出现了多个超千元降幅的项目。比如市中心的大平层项目华润悦府/润府，去年7月成交均价19960元，到今年5月为18677元/平米。南市区的热销刚需项目筑友双河湾，也出现了明显的【以价换量】。

---

这样来看，5月，新政作用还没在昆明充分释放，但微妙的变化是可喜的。但购房朋友们也都在等待一个契机，房贷利率下限能到多低？

6月，各大开发商也将迎来年中业绩考核，传统的年中大促即将来袭。

情绪酝酿中，会有更好表现！

--- END ---

推荐阅读

昆明楼市媒体矩阵：公众号【昆明楼市】、小程序【昆明楼粉】、抖音号【昆明楼市文锋说房 】；云南好房研究院：公众号【云南好房】

留言美三代，点赞富一生！